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最新整理20xx年物业管理工作调研报告.docx

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最新整理 20xx 年物业管理工作调研报告 物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域,规范的 物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。为进一步规范我区物业管理, *期,我区物价部门组织人员对城区物业服务进行调研,在引导业主树立正确的 物业服务消费观念,引导物业服务企业依法经营、公*竞争、合理收费,如何进 一步规范物业行业管理等方面出不懈的努力。 一、基本情况 我区物业管理行业起步较晚,正是朝阳产业,通过*十年的发展,由于各方面 因素的影响进度缓慢,还存在市场化运行机制未健全、开发商影响、专业性的人 才匮乏等问题。总体看,我区物业管理工作有以下三个特点:一是物业管理市场 处于发育初步阶段。二是物业管理总体水*较低。三是物业管理行业监管体制不 完善。据统计,目前,吉安市中心城区共有物业管理小区 38 家,物业管理企业 30 个,管理房屋 230 万*方米。城区物业管理覆盖率达到 80%,新建商品房的物 业管理覆盖率达到 100%。本区注册一级资质物业服务公司尚无,注册二级资质 较多。所有小区均未成立小区业主委员会,物业服务水*很难得到一个质的提升。 目前我区多层住宅物业管理费用的收费标准为每*方米 0.3—0.5 元,高层住宅 为每*方米 0.7—0.9 元。尽管如此,我市物业行业收费*均收费水*仍低于 80%。 物业管理费标准不高,收缴率低,个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟 通渠道而无法解决,成为制约我市物业管理行业发展的主要因素。 二、存在的主要问题 1、物业服务公司规模较小。我区随着房地产业的迅速发展,*几年来物业 公司数量急剧增加。但从总体看,发展参差不齐。由于企业管理规模过小,综合 实力差,专业化文秘杂烩网水*低,造成物业服务社会资源浪费,效率低、效益 差。如果形成规模效应,则可降低成本,提高效率。 2、市场化运作机制尚未健全。物业管理尚未真正形成市场准入机制。物业 服务企业生存环境存在缺陷,经营困难。一是我区为中心城区,由于邻*县居民 到我区投资购房置业者较多,有的购买多套住房不急于入住等因素导致空房率高, 小区入住率不高,由于规定未装修入住按 50%交纳物业服务费,不交纳电梯运行 费,而这部分人员未入住,并未减少物管企业的服务成本,再加上已入住业主交 费意识薄弱,应交的物业费也收不上来,据统计,收取物业管理费达到 90%以上, 已经是非常不错的状态了。导致许多小区由于收费率低处于微利状态,甚至产生 亏损,造成物业管理企业难以为继。二是由于我区物业行业还处于起步阶段,许 多业主对物业收费都表示不理解,业主缴费意识薄弱,造成物业服务收费率低, 有的企业因难以全额收取物业管理费,只有被迫撤离所服务的楼盘。 3、物业服务费收取难。主要表现在:一是一些服务人员责任心不强,服务质 量差,服务不到位,导致住户有意见而拒绝缴费。二是住户无力缴费。如安置房、 经济适用房,业主很多是低保户,以生活水*低为由拒交物管费。三是工程遗留 问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。四是由 于业主自身的原因,如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。 五是由于业主物业缴费意识薄弱。物业管理企业提供的隐性服务被忽视。不少业 主认为,交了那么多的物业管理费,不就是有几个保安和几个清洁工吗?这钱花 得太冤枉。于是少交甚至不交物业管理费的现象时有发生。虽然物业管理公司提 供了很多服务,但由于服务本身是隐性的,业主没有因此得到很直观的利益,所 以业主很难感受到物业管理公司的工作。六是有的业主仅比较其物业收费标准, 而未比较物业服务质量,业主对收取物业服务费表示抗拒。特别是对停车收费及 车库及储藏间、杂物间交物业费表示不理解。二次供水、电梯使用费分摊收取矛 盾大。由于各种因素有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电费。七是不少小区的 业主认为物业管理公司的收费不透明、不合理,乱收费、高收费,因而拒绝交费, 此类问题很有普遍性。八是业主认为物业管理公司的服务与收费质价不符。在实 际物业管理工作中,也确实存在物业管理公司服务不到位、服务态度不好、维修 不及时、收费不规范等情况。这样,造成业主对物业服务不满意,对物业管理企 业产生意见,因而拒交物业管理费。九是当物价部门根据经济发展水*、物价上 涨水*和业主服务水*提高等情况,对物业收费标准作出调整后,部分业主不愿 按提高后的标准交费。由于物业费收入收不到位,不少物业公司收支难以*衡, 入不敷出,从而降低服务标准,对小区设备维护、清洁、绿化投入等工作打折扣, 造成恶性循环,引起住户不满,陷入了物业公司抱怨收不足费而无法服务,业主 抱怨服务低劣而不愿交费的怪圈。据全国价格举报 xxxx 受理投诉统计,*三年 来,业主投诉物业管理企业收费项目和标准不透明、违反规定乱收费,一直位居 各类价格举报问题的前三位。 4、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门,有时各 种矛盾会交织 [3] 在一起。从全区看,缺乏一个强力部门有效的协调各方,造成行政管理和物业管 理关系难以理顺,多头管理问题久拖不绝;开发商、物业企业、业主以及政府相 关职能部门之间的职责不清;街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥;房屋管 理由房产部门负责,但房屋性质改变却由建管办监管,责任主体不明确,行政监 管力度不大。 5、物业管理缺乏监管。我区所 有小区均未成立业主委员会,有些业主往往不清楚自己可享受那些服务内容、有 哪些服务标准,应交多少费用,如何监管物业管理企业等,这些问题使得部分物 业服务企业带有一定的随意性,少服务、服务不到位现象时有发生,体现不出“质 价相符、优质优价”的物业收费原则,对此业主意见,对物业管理的有偿服务产 生疑问,影响小区的正常管理运作。 6、业主的消费观念有待改变。部分业主物业服务的消费观念没有完全树立 起来。一是买房人对物业管理的认识需要一个过程。二是我们国家诚信价值体系 尚在初级阶段。遇到问题,业主不是积极通过司法、行政手段解决,而是选



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